‘깡통전세, 역전세’, 임차인 과 임대인, 전세 보증금 누구에게 돌려줘야하나?

역전세시 임대인 보증금관련 세입자 (임차인) 전세대출은행에 문의 

주택가격지수 10~20% 내리면 8채 중 1채는 '깡통' 

전셋값이 떨어져서 보증금 낮춰 재계약하는 경우 많을 겁니다. 하지만 이때 보증금이 깎인 만큼 돈을 바로 돌려주면 아주 큰 문제가 생길 수 있습니다. 역전세 부동산 침체와 공급 과잉으로 전세가도 맥을 못추고 있는데요. 가장 대표적인 현상이 역전세겠죠. 역전세는 처음 계약 때보다 전세 가격이 내려간 상태를 뜻합니다.  

2년전 전세 시세가 3억원이었는데요. 이제 2억원으로 내려간 상태죠. 그래서 임차인의 선택지가 더욱더 다양해졌습니다. 어차피 전세 가격이 싸졌으니까. 보다 상급지로 이동을 할 수도 있고요. 아니면 같은 동네에서 더 싼 집으로 이사를 갈 수도 있고 또 다른 선택은 지금 살던 집에서 계속 눌러 사는 경우일 텐데요. 이사 비용도 안 들고 집을 알아볼 필요도 없고 익숙한 곳에서 더 사는 게 편할 수도 있습니다. 하지만 예전 비싼 가격이 아닌 최근 내려간 시세로 다시 다시 한번 보증금을 낮추려고 하겠죠. 전세 시세가 내려갔으니까. 그만큼 싸게 재계약을 하려 할 겁니다.  

집주인이 흔쾌히 오케이하고 보증금을 바로 돌려주면 서로 윈윈이 되는 거죠. 이렇게 역전세로 같은 집에서 전세금을 더 싸게 재계약할 경우 집주인은 보증금 차액을 그만큼 돌려줘야 합니다. 그만큼 돌려줄 돈이 있고 없고 어차피 집주인의 책임이니까요? 얼마를 돌려주냐 놓고 서로 어느 정도 협의와 양보가 필요할 겁니다. 아무튼 돌려줄 상황이니 되니까. 감액 조건 재계약을 받아들이게 되겠죠. 원래 계약 기간이 끝나고 보증금을 낮춘 새 계약 기간이 시작될 때 깎인 보증금만큼 돌려줘야 합니다.  

여기서 중요한 건 보증금을 낮췄다고 금액만큼 전부 다 바로 세입자 한테 돌려주면 안 된다는 건데요. 이게 뭐 시간을 질질 끌고 세입자 속 태우고 이런 소리가 아닙니다. 시기의 문제가 아니라 돌려 받을 대상의 문제죠. 임차인이 전세 대출을 받았을 경우 이 깎인 보증금을 누구한테 돌려줘야 할 지를 짚어봐야 합니다. 누구한테 줘야 할까요? 당연히 세입자일까요? 아닐 수도 있습니다.  

제가 예를 들어 볼게요 처음에 전세 3억에 들어왔습니다. 2년 전이었겠죠. 이번엔 전세금을 깎아서 2억에 서로 계약하기로 합의 보고 오케이 했습니다. 그럼 1억 원을 돌려줘야 되는데요. 이때 1억을 누구한테 돌려주냐 문제입니다. 다시 시간을 거슬러 맨 처음 계약 3억 계약할 때로 돌아가 보면 거의 모든 임차인은 전세 대출을 받았을 겁니다.

당시 전세 대출 최고의 상품으로 전셋값 90%까지 대출을 받은 경우도 있죠. 그럼 임차인은 3억 전셋집에 2 억 7000만원 대출을 받아서 자기 돈 3000만 원만 내고 온 겁니다. 다시 지금으로 돌아와서 이제 1억을 돌려줘야 되는 상황 임차인한테 바로 1억을 돌려줬을 때 임차인한테 자신의 돈 3000만 원 외에 7000만 원이라 돈이 갑자기 생긴 겁니다. 자기 돈이 아니었던 돈이 말이죠. 여기서 7000만 원 대출을 성실하게 갚으면 문제가 없을 겁니다. 하지만 그렇지 않은 경우가 있습니다.   

7000만원이 갑자기 생긴 임차인 이 돈 받아서 그대로 도망가는 경우도 있을 수 있겠죠. 은행 대출은 붕 떠버리는데 잘못하다간 임차인이 받은 대출을 집주인이 대신 물어져야 할 수도 있습니다. 세입자가 1억을 받아서 3000만 원 말고 7000만 원만 대출을 갚았을 때 그럼 전세 이 억 집에 전세 대출 이 억으로 들어온 겁니다. 이것도 상식선에 생각해봐요. 말이 안 됩니다. 2억 전세, 2억 풀대출 역전세 보증금을 그대로 세입자한테 돌려줬을 때 일어날 수 있는 일, 제가 지금 말씀드리고니요. 이게 실제로 이런 경우들이 있습니다.  

세입자가 대출 안 갚고 나르는 경우, 이럴 경우엔 어떻게 해야 될까요? 임차인한테 물어보거나 중간에 부동산한테 물어봐서 대출상황을 파악해야 합니다. 임차인의 전세대출을 집주인이 알아야 한다는 거죠. 이 문제가 대부분 세입자가 속이려고 일부러 하는 게 아니라, 자신도 아마 이 부분까지 미처 생각 못하는 분들이 많을 거예요. 그래서 임차인을 사기꾼처럼 몰아가는 얘기가 아니라 서로 같이 상의를 해보라는 뜻입니다.  

서울 25개 자치구 가운데 동작구의 전셋값 하락 폭이 가장 크게 나타나고 있다. 사진은 동작구 흑석동 흑석리버파크자이. / 한국경제 안시욱 기자.

제일 정확한 건 은행에 물어보십시오. 임차인이 전세 대출을 받았다면 해당 은행에 물어봐야 하는데요. 보증금 낮춰서 재계약하게 됐는데 이만큼 차액을 누구한테 돌려줘야 되는지, 은행에 먼저 확인해 보시길 바라겠습니다. 특히 중요한 건 기억을 한번 더듬어 보셔야 돼요. 집주인이 자신의 기억을 되짚어 봐야 됩니다. 맨 처음에 3억 전세 줬을 때 세입자가 전세 대출을 받았을 때 은행에서 받은 우편물이 있는지 말이죠. 채권양도 통지서라는 걸 받은 집주인이 많을 겁니다. 물론 2년이나 지난 일이라 기억이 가물가물할 수도 있을 텐데요. 이 채권 양도 통지서 집주인과 별로 상관이 없어서 그냥 넘어갔을 수도 있지만 사실 상당히 중요한 겁니다. 채권 양도 통지서를 받았다면, 계약이 끝나고 보증금을 돌려줄 때 은행 직접 계좌로 돌려달란 내용이었습니다. 세입자가 이만큼 대출을 받았으니 그 보증금 돌려받을 권리가 은행한테 있다는 그런 통지서였죠. 당연하게도 이 통지서를 받았다면 그대로 따라야 합니다.  

 

 

세입자가 아닌 은행에 돈을 돌려줘야 된단 말이죠. 역전세에서도 마찬가지일 수 있습니다. 깎인 금액만큼 세입자가 아닌 은행 계좌로 넣어야 될 수 있으니까요? 이번처럼 역전세로 보증금 확 낮춰줄 때 아무 대책 없이, 바로 임차인한테 돌려주지 말고 먼저 은행에 꼭 확인해 보시길 바라겠습니다.